【概要】本文利用博弈论的分析方法，针对房地产开发市场上的两个最主要的利益主体房地产开发商和施工企业之间关于工程款的市场不道德展开了博弈论分析，可以为房地产开发商、施工企业、政府部门等获取一定的决策参考，也为房地产市场体系的建设明确提出一些建议。　　【关键词】房地产开发商 施工企业 博弈论 　　 　　一、阐述 　　 　　建设工程领域的工程款问题是党中央国务院高度重视的一项工作，解决问题欠款问题不仅可以增进建筑业的身体健康发展，而且可以有力地维护人民群众的利益。从2004年到2006年，用三年的时间基本解决问题工程欠款问题和农民工工资问题，是本届政府的一项任务。一系列行之有效的政策措施的实施，减缓了这项工作的实行。

但是应当看见，部分地区清欠工程进度迟缓，边清边不出问题依然不存在，防治与严惩欠薪的法规制度还有待完备。　　建筑工程项目从前期的可行性研究到工程最后充分发挥效益，是一个牵涉到许多利益涉及方的过程。这些利益涉及方还包括：施工企业、开发商、购房者、设计单位、监理单位、行政主管部门等。因此，在这个过程中，必定不会牵涉到多方的博弈论。

但是，施工企业和开发商是尤为最重要的两个参予人，工程款项产生欠薪之后，双方不道德产生的相互影响是很有一点研究的。所以，本文运用博弈论的方法就房地产开发商和施工企业两方关于工程款问题展开博弈论分析。　　 　　二、房地产开发市场中的博弈论 　　 　　作为房地产开发市场上最重要的博弈论双方来说，开发商和施工企业在执着各自利益最大化的过程中不会产生互相的影响，而这种影响又不会反映到他们不道德的有所不同。

根据博弈论的假设条件、信息结构、行动顺序、修改条件等的有所不同，可以将房地产开发商和施工企业的博弈论过程分成：几乎信息的静态博弈论过程、以几乎信息静态博弈论为阶段博弈论的反复博弈论过程（也就是几乎信息动态博弈论）等，下面就房地产开发项目过程中少见的开发商与施工企业之间常常产生矛盾的工程款问题来分析。　　 　　1、几乎信息静态博弈论 　　（1）假设条件。博弈论双方都合乎理性人假设；博弈论双方都有关于自己和对方的几乎信息；博弈论双方是一次博弈论。　　（2）博弈论模型形象化。

博弈论双方：Ai，i=1,2（1回应开发商，2回应施工企业）；双方的策略空间：Si，i=1,2（房地产开发商两种策略：及时拨给工程款；延期付款。施工企业两种策略：大力施工；不大力施工）。　　 　　F回应不应缴纳的工程款；I1回应不应缴纳工程款的利息；I2回应房地产开发商利用工程款展开其它投资的收益或者延期付款的利息；C代表施工企业因不大力施工而节约的成本；G回应符合要求的工程的价值（大力施工）；B回应不符合要求工程的价值（不大力施工）。

　　(3)博弈论的纳什平衡。该博弈论有唯一平稳的解法，即有唯一的纯策略纳什平衡（不大力施工，延期付款），就是说，在该博弈论中，施工企业的最佳策略是不大力施工，这样可以减少投放，减少施工成本，从而取得仅次于程度的利润；开发商的最佳策略是延期付款，取得资金利用上的优势。这个平衡对于房地产开发商和施工企业来说都是理性的自由选择，但是对于这个集体毕竟最坏的结果，也就是施工企业大力施工，开发商及时缴付时的获益F+I1+G。

　　 　　2、受限次反复开发商与施工企业的博弈论 　　动态博弈论的特征是各博弈论方是先后、依序展开自由选择或行动，因此在动态博弈论中有可能不止一次不道德，所以每个博弈论方在一个动态博弈论中就有可能有多个甚至无限个博弈论阶段。反复博弈论就是博弈论的多次重复包含的博弈论过程，这个反复多次的博弈论就称作原博弈论。　　（1）假设条件。

博弈论双方都合乎理性人假设；博弈论双方都有关于自己和对方的几乎信息；博弈论双方是受限次反复博弈论。　　（2）受限次反复博弈论的平衡。

如果将上述辩论的几乎信息静态博弈论作为原博弈论展开受限次反复，因为原博弈论有唯一的纯策略纳什平衡，所以各博弈论方的总获益为原博弈论的整数倍，平均值获益相等原博弈论中的获益，也就是开发商和施工企业在博弈论的每个阶段都使用一次博弈论时的策略。　　某种程度，在受限次反复博弈论下，平衡是低效率的，没构建集体的仅次于利益。

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